Um condomínio de apartamentos ou de casas é como uma cidade. Para manter a ordem e a boa convivência entre moradores, funcionários e visitantes é preciso que sejam delineadas regras. E, no condomínio, essas regras também são leis, listadas na Convenção Condominial e no Regimento Interno (ou Estatuto Condominial). Acima destes documentos está apenas o Código Civil, que ampara cada regra definida coletivamente para reger o edifício.

 

“A Convenção é superior ao Regimento, que cuida das normas do dia a dia do condomínio”, define Lilian Alves, vice-presidente de condomínios do Sindicato da Habitação do Ceará (Secovi-CE). Segundo ela, todos os moradores de um residencial precisam ter acesso aos dois documentos. E é função do síndico conduzir este processo. “O síndico tem que fazer cumprir o Regimento e a Convenção. Precisam ser os livros de cabeceira dele”.

É a lei número 4.591 que dispõe sobre condomínios e suas regras internas. “Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, devem elaborar, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembleia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações”, prevê.

A Convenção Condominial é definida por votação assim que os moradores começam a ocupar o local. Ela agrupa as diretrizes basais que devem reger a estrutura do condomínio, além dos direitos e deveres de todos. É neste documento onde são estipuladas multas, tipos de assembleias, a fração ideal de cada unidade e outros itens mais burocráticos. Depois de aprovado, o documento deve ser registrado no cartório de registro de imóveis.

Já o Regimento Interno - frequentemente confundido com a Convenção - é um documento montado, também por votação, mas que engloba minúcias cotidianas. Ele deve balizar a convivência social e a conduta dos condôminos, definindo as proibições e enumerando os deveres de cada um, em relação, por exemplo, às áreas de uso comum.

O síndico tem de ser rígido com as regras para manter a saúde do condomínio, o que representa alguns desafios. “Cuidar da vida financeira do condomínio, ser rigoroso com os inadimplentes e cuidar da gestão de pessoas, da convivência. O Regimento Interno angustia muito o síndico”, frisa Lilian. Segundo ela, a inadimplência das taxas de condomínio pode atingir de 5% a 10% dos moradores de um edifício, salvo dos equipamentos menores - onde o nível chega a zero.

Cobranças e resultados

Síndica há seis anos, Vera Pontes diz que no condomínio que administra, por vezes, é tida como “muito rígida”, por seguir e cobrar à risca as regras do prédio. “O brasileiro está acostumado a ter normas e não cumprir, porque não tem quem cobre. Se não tiver uma pessoa para cobrar, vira bagunça. Temos o Regimento e precisamos fazer com que ele seja seguido”. Ela se orgulha em contar que, ao longo de sua gestão, o condomínio não costuma ter registros de problemas. “Porque o povo sabe que paga multa”.

 

Vera é prática. Para ela, a melhor forma de evitar problemas dentro de um condomínio é simplesmente seguir e cobrar o cumprimento das regras. “Numa área comum do condomínio, por exemplo, quando alguém descumpre (as normas), primeiro é comunicado. Na segunda vez, a pessoa já leva uma advertência. Depois, é multa. E isto está previsto lá no nosso Regimento. A primeira multa pode ser 25% da taxa condominial. Se for algo recorrente, pode ir até 100% do valor”.