Quando é hora de dizer tchau
Viviane Sobral
vivianesobral@opovo.com.br
Quando o assunto é aluguel de imóveis, a relação entre o proprietário (locador) e o usuário (locatário) demanda cuidados, já que cabe, a cada parte, direitos e deveres. E no que diz respeito à desocupação pode haver impasses.
O advogado Breno Morais, especialista em direito imobiliário, destaca a importância de observar se, no contrato, existe cláusula de não retenção e de não indenização por benfeitorias feitas pelo inquilino; cláusula que trate de pagamento de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU); e taxa de condomínio. Isso porque, explica, são os principais motivos de ações na Justiça.
“Quem sempre nos procura são os inquilinos, insatisfeitos porque caberia ao proprietário esses pagamentos. Hoje, os imóveis de médio e alto padrão são gerenciados pela imobiliária. Em baixo padrão, não existe contrato escrito. E quando tem, não tem esclarecido”, afirma.
Outro detalhe importante é o prazo. “No contrato do aluguel residencial, se o prazo for superior a 30 meses e possuir contrato escrito, o proprietário, ao final do contrato, pode despejar sem motivo o inquilino, concedendo prazo de 30 dias para ele sair. Se o prazo for inferior a 30 meses ou o contrato for verbal, tem que motivar, a partir de hipóteses restritas contidas na lei”, explica o especialista, que é membro da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil - Secção Ceará (OAB-CE).
O estudante de engenharia de produção Igor Renato, 27, natural de Cabo Verde e há seis anos morando no Brasil, conta que já precisou desocupar a pedido do proprietário. “Faltavam dois meses para o fim do contrato quando ele comunicou. Se não fosse o contrato, a gente já teria que sair antes do previsto”, narra.
Outra situação relatada pelo cabo-verdiano foi quando o dono de um dos imóveis onde morou exigiu que ele pagasse o IPTU. “É um problema se a pessoa não conhece a lei. No máximo, tivemos que dividir com o proprietário, mas o inquilino não deveria”.
Seja qual o fundamento do término da locação, explica o advogado Daniel Paiva, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo. “É o meio judicial pelo qual se desfaz o vínculo contratual, obrigando o locatário a desocupar o imóvel (art. 5º da Lei nº 8.245/91)”, diz. Os casos mais comuns de despejo são aqueles oriundos da falta de pagamento do aluguel e de seus encargos por parte do locatário, afirma Paiva.
DICIONÁRIO
USUFRUTO é um direito real em que a pessoa tem a posse de determinado bem, mas não é sua propriedade. Ela pode desfrutar do bem como quiser, sem vendê-la. Quem mantém a propriedade do bem é o chamado nuproprietário. Já o usufrutuário é quem tem a posse do bem que está sob usufruto, mas é proprietário.
FIDEICOMISSO é quando uma pessoa recebe o bem em herança com a propriedade plena desse bem, mas com a obrigação de transmiti-lo a um terceiro por ocasião da sua morte, ou quando ocorrido determinado fato ou passado tempo. Quem recebe a coisa na herança é o fiduciário, sendo o fideicomissário quem receberá depois o objeto da herança.
A LOCAÇÃO PODE SER DESFEITA
POR MÚTUO ACORDO
Em decorrência da prática de infração legal ou contratual
Falta de apresentação de nova garantia pelo locatário após 30 dias da notificação realizada pelo locador
Por falta de pagamento do aluguel e demais encargos
Para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que devam ser executadas sem o locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las
Desapropriação, com a missão do Poder Público na posse do imóvel
Em caso de eventual venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou outro pagamento acertado diferente do que anteriormente havia sido combinado, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel
Casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso, na qual a locação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser denunciada, com o prazo de 30 dias para a desocupação
Ocorrência de qualquer evento catastrófico no imóvel que impossibilite sua ocupação
Ocorrência de eventos imprevisíveis devido às ações governamentais e/ou judiciais, por força maior ou caso fortuito
Descumprimento de acordo de desocupação (com prazo mínimo de seis meses)
Rescisão do contrato de trabalho entre locador e locatário
Término da locação para temporada
Morte do locatário sem deixar sucessor
Permanência do sublocatário no imóvel, depois de extinta a locação principal.
Término do prazo contratual de locação não residencial (comercial); e
Falta de pagamento de aluguel e acessórios em locação desprovida de garantia.
A desocupação liminar não é instantânea, só podendo ser executada compulsoriamente depois de ultrapassado o prazo, concedido pelo juiz, de 15 dias para saída voluntária do inquilino.
Fonte: Daniel Paiva, advogado
As informações são de responsabilidade do autor:
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