Tem que estar tudo em ordem
Beatriz Cavalcante
beatrizsantos@opovo.com.br
Quando o imóvel alugado será entregue ao locatário ou quando devolvido ao locador, tem de estar tudo em ordem. A responsabilidade de manter a unidade em bom estado não é somente uma mera questão de formalidade. Está na lei 8.245/91, que rege os contratos de aluguel, que o locador tem de entregar ao inquilino o imóvel em condições de utilização imediata e o locatário é responsável pelos danos causados à unidade por mau uso, devendo restituir o imóvel no estado em que recebeu.
Quem loca ainda é obrigado a responder por defeitos anteriores à locação. Como exemplo, o advogado Hebert Reis diz que disponibilizar para aluguel uma casa sem portas ou um galpão sem telhado não é permitido. Para que a situação seja evitada, deve-se realizar uma vistoria de entrada e uma de desocupação, em que o estado do imóvel será comparado. “Atualmente ela (vistoria) tem sido acompanhada de fotos e, se possível, vídeos”, diz.
A advogada especialista em direito imobiliário, Bernadete Espíndola, frisa que o locatário deve atentar para os termos do laudo de vistoria para evitar futuros problemas com o locador na devolução do imóvel.
Em regra, se algum serviço faltar é necessária uma negociação para a sua realização, mas eles podem ser feitos pelo inquilino e o locatário descontaria no aluguel. Mas se os serviços forem de caráter necessário, cuja finalidade seja conservar o bem ou evitar que se deteriore, eles devem ser indenizados, independentemente de autorização do locador. “Isso se no contrato não se dispuser de forma diferente”, ressalta Bernadete.
Na intermediação dessa relação de inquilino e locador existe a imobiliária que tem a função de aplicar a lei às partes contratantes. É ela quem viabiliza as vistorias e redige as cláusulas contratuais. “Realizando bem esta intermediação, a imobiliária minimizará os problemas de devolução que realmente são o grande gargalo da locação de imóveis”, enfatiza Reis.
Se não desempenhar seu papel dentro da lei, a imobiliária terá responsabilidade solidária, principalmente perante o proprietário, que é com quem assina o contrato de prestação de serviços, chamado de contrato de administração.
Reparos
Além disso, o inquilino deve avisar da saída do imóvel com 30 dias de antecedência ou pagará aluguel correspondente a esse prazo. Na desocupação, também devem ser quitadas as contas de energia, telefonia, TV a cabo, entre outros, bem como o corte deve ser providenciado. Mais declaração de quitação do condomínio, se houver, e Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Depois desses procedimentos, será realizada a vistoria e calculado o aluguel até a efetiva entrega das chaves a outrem. (Beatriz Cavalcante)
PASSO A PASSO DA ENTREGA
A imobiliária divulga o imóvel exposto à locação; intermedia renegociação de valores; cobra a execução de manutenção e conservação do imóvel; faz, se requerida, vistorias periódicas no imóvel; cobra os valores da locação, tributos, etc.
Ela também orienta que seja realizado pelo locador todos os reparos antes de expor o imóvel à locação.
A administradora deve elaborar termo de vistoria do imóvel, no qual devem estar discriminados o estado do imóvel, com uso de fotografias e vídeos.
A imobiliária responde apenas pelas obrigações com o locador, em razão de contrato. Se agir em desacordo com a lei, poderá responsabilizar-se por questões pontuais.
Quando o locatário recebe o laudo de vistoria, tem um prazo de cinco dias úteis para contestar.
Caso o imóvel seja locado com reparos a serem realizados, estes poderão ser descontados do aluguel, conforme acordo entre as partes.
O locatário deverá devolver o imóvel do jeito que recebeu.
O inquilino tem que reparar danos de caráter não estrutural e os quais causou. Mas, reparos em virtude de desgaste natural pelo tempo cabem ao locador.
O locatário deverá anunciar a sua saída do imóvel 30 dias antes. Caso não faça, pagará os dias relativos a esta data.
Quando da devolução do imóvel, o locatário deverá apresentar à imobiliária as comprovações de quitação de taxas inerentes à locação, bem como cancelar os serviços
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